La problemática del acceso a la vivienda en el Perú
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La falta de acceso a vivienda, en entornos ordenados y con servicios básicos es un problema de política pública en el Perú. Se calcula que el 52% de la población urbana vive en barrios urbanos vulnerables. Estos barrios vulnerables son ocupados de manera informal a través de invasiones ilegales o compras informales, expuestos a múltiples riesgos, y sin acceso a títulos de propiedad, infraestructura ni servicios básicos[i].
En el Perú, las reformas económicas implementadas a principios de los años noventa lograron que el ingreso per cápita, medido en dólares internacionales de 2020 suba de USD$5.738 en 1990, a USD$14.123 en el 2019. Es decir, la liberalización de la económica peruana, logró que esta llegara casi a triplicarse. Mientras que la pobreza (USD$5.50 al día per cápita PPP) se redujo de 53,9% en 1990 a 20,6% en el 2019 y el ingreso per cápita rural se elevó, en soles constantes de 2020, de S/393 en el 2009 a S/545 en el 2019. Así, el modelo de libre mercado logró reducir la desigualdad, medida con el índice Gini, de 0,53 en 1997 a 0,42 en el 2019. El acceso al agua por red pública llega a 90.8% de la población, el servicio de desagüe en hogares pobres creció de 30,1% en el 2012 a 41,4% en el 2019 y el servicio de energía eléctrica en hogares pobres subió de 66,3% en el 2009 a 88,5% en el 2019. La mejora en las condiciones de vida de la población por debajo de la línea de la pobreza y de aquellos considerados clase media vulnerable es tangible. Pero la capacidad de gestión pública del Estado peruano no ha logrado satisfacer la demanda de los ciudadanos por mayor y mejor acceso a infraestructura y servicios de calidad (INEI).
El Fondo Mi vivienda (FMV) fue creado por el gobierno peruano en el año 2000, como política de desarrollo en infraestructura habitacional. El FMV desarrollo dos programas principales: Mi Vivienda y Techo Propio. Estos programas incluyen incentivos del sector público (bonos y bajas cuotas iniciales) así como recursos para fondear a las instituciones financieras, que antes no tenían mayor interés en el segmento poblacional objetivo del FMV. Mi Vivienda es un programa dirigido al NSE C y D que permite la adquisición de vivienda de un valor entre $15,000 y $105,000 a través de un crédito hipotecario. Mientras que el programa Techo Propio está dirigido a familias del NSE D y E y permite adquirir viviendas que no excedan los US$20,000 cuando son viviendas unifamiliares y US$27,000 cuando son viviendas multifamiliares, o financiar la construcción a través de subsidios en un terreno propio hasta por US$ 6,600 (MiVivienda).
La estabilidad económica generada por el crecimiento económico y el buen manejo macroeconómico del país durante más de 20 años generó capacidad de pago y ahorro por el lado de la demanda y, por el lado de la oferta, empresas privadas interesadas en desarrollar proyectos, además de instituciones financieras solventes, para brindar créditos hipotecarios a una amplia base de familias con plazos mayores. Dentro de los beneficios de los programas del FMV, especialmente en el caso del programa Techo Propio, se encuentra la inclusión financiera, ya que este programa además de un bono entregado al beneficiario del programa, exige que este último obtenga un crédito complementario a través de una Institución Financiera.
Existen cerca de 1 millón de familias no propietarias de vivienda en los segmentos B, C y D. Sólo en Techo Propio se esperaba otorgar cerca de 150 mil bonos entre el 2020 y el 2022. La brecha entre demanda y oferta de vivienda es bastante marcada. Y esta ha sido impactada por la elevada proporción de la población migrante, especialmente la población venezolana, quienes tienen menos ahorros, activos e incluso menos redes de apoyo, lo que hace difícil obtener contratos de arrendamiento a largo plazo o alojarse en casas de familiares.
Pese a lo avanzado, el FMV no ha logrado satisfacer la demanda por vivienda de las poblaciones más necesitadas del país. Un estudio de Grade sobre el acceso a vivienda en los primeros 20 años del Siglo XXI encontró que más de la mitad de las ciudades en el Perú ha experimentado una expansión urbana del 50% de su área, siendo que cerca del 90% de esta expansión ha sido informal. Los ciudadanos adquieren lotes sin habilitación urbana, sin título y en muchos casos en zonas de riesgo, en el entendido de que, el Estado a través de la inversión estatal los dotara de servicios públicos y a través de la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) de títulos de propiedad. Es así como el Estado aparece como el mayor promotor de la informalidad, en lugar de promover y fortalecer el FMV. Es importante resaltar que el hacinamiento en las viviendas y la falta de acceso a servicios, como agua dentro de la vivienda, en las poblaciones de los segmentos NSE D y E, así como la falta de equipamiento de los hogares más pobres (refrigeradoras) contribuyen a explicar la alta incidencia de contagio en estas poblaciones. La falta de acceso a conexión a red pública de agua dentro de la vivienda, que afecta a 20% de los pobres, dificulta el lavado de manos, que es una de las medidas más efectivas para proteger a la población y evitar el contagio.
Sumado a ello, el Perú está ubicado en el Círculo de Fuego del Océano Pacífico, sobre dos placas tectónicas en constante fricción (la de Nazca y la Continental). Esta zona concentra el 85% de la actividad sísmica mundial. Los terremotos tienen un serio impacto en las viviendas, en particular de los NSE D y E. Solo el terremoto de Pisco en el año 2007 destruyo 76,000 viviendas. La mala calidad de los acabos de construcción y la falta de uso de profesionales para el diseño y la construcción, sumado a los terrenos donde se construyen las casas en terrenos invadidos, sea en las laderas de los cerros de la periferia de las ciudades y en bordes de los ríos, zonas que son consideradas de alto riesgo hace que estas poblaciones vivan en constante peligro.
En los últimos días, el FMV por primera vez desde su creación, se quedará sin recursos a partir de setiembre y no podrá seguir financiando los proyectos de vivienda, lo que implicara la paralización de las obras de vivienda social que están en ejecución. En los últimos 10 años el FMV ha colocado alrededor de 8000 créditos de vivienda anuales. Para Julio del 2021 se habían colocado alrededor de 5,200 bonos, por lo que era previsible que el FMV se quedaría sin recursos. El MEF le habría negado la solicitud de ampliación de fondos, ya que la prioridad del gobierno peruano es el sector salud. La paralización de los programas de vivienda social tendrá un serio impacto no solo en el acceso a vivienda de las poblaciones más afectadas por la pandemia Covid-19, sino que además impactara seriamente el sector construcción, que fue uno de los más afectados (-42.1% en el primer semestre del 2020) durante la cuarentena rígida impuesta por el gobierno peruano entre los meses de marzo y junio 2020 dentro de las políticas del gobierno para enfrentar el Covid-19. En esos meses la contracción económica fue -16.7% en marzo (mes con cuarentena en vigor durante dos semanas), -39,9% en abril, -32,7% en mayo y -18,1% en junio (en junio la contracción fue menor comparada con los meses anteriores debido al inicio del plan de reactivación económica)[ii]. Esta reactivación económica y la devaluación de la moneda producto de la crisis política podría llevar a un aumento de precios en los alquileres, perjudicando aún más a este segmento poblacional. De no ampliarse los fondos para los dos programas del FMV, alrededor de 5,000 familias se quedarán sin acceder a una vivienda nueva en el 2021.
Los hogares peruanos experimentaron una de las mayores pérdidas de empleo e ingresos de toda Latinoamérica, con una disminución del empleo a nivel nacional de 40% en el segundo trimestre. La pérdida masiva de empleo llevó a una fuerte contracción del ingreso familiar en todos los niveles socio-económicos. El sector construcción genera en el Perú una gran demanda de mano de obra que puede ayudar a paliar la crisis de los hogares. En el Perú, solo el sector construcción genera más de un millón de empleos al año. En el primer trimestre del 2021 registro un crecimiento de 41.89% con relación a similar periodo del 2020. Ello generó un crecimiento en la población empleada de 4.8%.
Por todo lo anterior, es crucial que el gobierno dote de recursos al FMV para lograr impulsar la reactivación económica desde el sector construcción, facilitando el acceso a viviendas de calidad para las poblaciones vulnerables, reduciendo el hacinamiento y permitiendo mayor acceso a servicios públicos para facilitar los cuidados contra la pandemia Covid-19. Dejar de lado el FMV tendrá un impacto negativo en el desarrollo incentivando la autoconstrucción, las invasiones, la falta de acceso a servicios, y aumentando los costos para el Estado que deberá de proveer, a la larga, de infraestructura de agua, saneamiento, electrificación, pistas y veredas a los invasores de terrenos.
[i] Espinoza, Alvaro y Ricardo Fort, 2017. Inversión sin Planificación. La calidad de Inversión Pública en los barrios vulnerables de Lima. Grade
[ii] Diaz-Cassou, Javier, Maria Cecilia Deza, Kenji Moreno, 2020. Peru: Desafios del Desarrollo en el post Covid-19. Banco Interamericano de Desarrollo
